obblighi fiscali dell’ amministratore di condominio

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obblighi fiscali dell’ amministratore di condominio

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Obblighi fiscali dell’ amministratore di condominio


La recente normativa ha riqualificato l’amministratore di condominio inquadrandolo di fatto nella figura professionale che tutela gli interessi delle proprietà l condominio. Ma quali sono effettivamente i suoi obblighi nei confronti del fisco?  L’amministratore è il legale rappresentante del condominio, e un primo semplice adempimento è legato all’indicazione nel proprio modello Unico del quadro AC ( o modello 730 nel caso dell’amministratore non professionista) dell’elenco dei fornitori con relativi importi che i condomini hanno utilizzato nel corso dell’anno finanziario di riferimento. ( es Unico 2016 l’elenco riporta i fornitori del 2015).

AI fini giuridici l’amministratore viene nominato in base alle previsioni dell’art. 1129 del codice civile; l’obbligatorietà sorge quando i condomini sono più di otto pertanto fino a quando non viene raggiunto questo limite è facoltà dei proprietari di un immobile delegare un singolo proprietario a svolgere tutte le incombenze che occorrono per la gestione delle proprietà comuni.

La differenza sostanziale tra un amministratore professionista e un delegato all’amministrazione condominiale ( amministratore non professionista) sta negli obblighi che sono attribuibili al primo ( all’amministratore professionista è richiesto il diploma e l’attestato di frequenza di corsi di aggiornamento) e che nel condomino-amministratore non sussistono essendo invece richiesto i lsolo requisito di onorabilità, ovvero l’insussistenza  di condanne penali e di protesti.

Pertanto il primo obbligo fiscale che si presenterà ad entrambe le figure è quello della richiesta del codice fiscale attribuibile al condominio ( mai per via telematica ma presentando il modello AA5/6 dove dovrà essere indicata la propria qualifica, quindi riportato il codice “13” che individua, l’amministratore di condominio) o anche la modifica della carica laddove l’amministrare subentra ad altro professionista. Da notare che il condominio ha solo il codice fiscale e non anche la Partita Iva ( tranne alcuni rari casi in cui il condominio si trovi a dover gestire situazioni specifiche come ad esempio fornitura di energia elettrica ai gestori di rete data dal possesso di  pannelli solari e per questo debba emettere fattura)

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La comunicazione all’agenzia delle entrate della propria nomina completa la rappresentanza legale anche ai fini fiscali e da questo momento l’amministratore risponde in prima persona di tutti gli obblighi ai i fini fiscali derivanti  dalla sua accettazione di carica..

Un altro importante ruolo fiscale è delegato all’amministratore laddove il condominio riveste il ruolo di sostituto d’imposta. Gli obblighi fiscali derivanti dalla sua carica sono pertanto in questa fase:

1. di effettuare e versare le ritenute di acconto, ogni qualvolta corrisponda compensi soggetti alle ritenute fiscali sia nei confronti di professionisti lavoratori autonomi ( architetti, commercialisti, notai, avvocati etc con il cod. 1040) sia nei confronti di fornitori prestatori di servizi che il condominio utilizza per la gestione comune ( imprese di pulizie, imprese edili, artigiani etc . Se persone fisiche con il cod. 1019 se società con il cod. 1020);
2. rilasciare la relativa certificazione a tutti coloro per i quali è stata versta la ritenuta d’acconto (Certificazione Unica);
3. presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770);
4. versare le imposte dovute (IMU, TARSI, TARI) per eventuali locali di proprietà comune (casa del portiere, locali commerciali dati in locazione);
5. presentare il modello AC di Unico, il modello K del 730, per comunicare all’Agenzia delle entrate l’elenco dei fornitori condominiali e i dati catastali, in caso di interventi di manutenzione per i quali è richiesta la detrazione fiscale.

Il versamento delle ritenute d’acconto ( cod 1001) è previsto anche nel caso in cui il condominio si avvalga di portiere o custode  se quest’ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente applicando  l’Irpef dovuta in riferimento al contratto di lavoro.

In questo caso l’amministratore sarà tenuto anche alle relative comunicazioni previdenziali e di trattenuta e versamento del relativo fondo di Trattamento di fine rapporto.

La ritenuta del 4%, per effetto delle novità introdotte dalla legge di Bilancio 2017 come vedremo successivamente nell’articolo dovrà essere effettuato con cadenza semestrale se non supera i 500 euro.

Attraverso questi adempimenti, l’amministratore  non potrà più effettuare pagamenti in contanti ( precedentemente aveva già l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio).

Tra gli adempimenti obbligatori che investono l’amministratore e che in qualche modo riguardano il fisco pur non responsabilizzandolo in maniera diretta  desideriamo segnalare:

    •  la comunicazione che l’amministratore deve fare nei confronti dei condomini che hanno richiesto la detrazione fiscale sulle parti comuni dell’immobile ( dal 2017 tramite modalità telematica) e per la quale la responsabilità del pagamento e certificazione della ritenuta d’acconto al fornitore di servizi  grava direttamente sulla banca del condominio (mentre la certificazione delle somme pagate ai fini della detrazione  spetta all’amministratore).
  • La comunicazione che deve essere effettuata ai condomini sugli affitti derivanti dai beni comuni in modo che gli stessi possano dichiarare i redditi percepiti pro-quota millesimale nella propria dichiarazione dei redditi.

Trasmissione dati spese edilizie: nuovo adempimento obbligatorio per gli amministratori. L’invio originariamente previsto entro il 28.02 è stato prorogato fino al 7 marzo 2017

Scatta al 28 febbraio 2017 il nuovo adempimento previsto per gli amministratori di condominio e relativo alla comunicazione obbligatoria  all’Agenzia delle Entrate di tutti i dati  relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica eseguiti sulle parti comuni degli edifici (condomini) amministrati  nel corso del 2016 per permettere all’Agenzia delle Entrate di inserire tali spese nelle dichiarazioni precompilate 2017.

Il nuovo adempimento è regolato dal decreto del MEF del 1° dicembre 2016 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 20.12.2016. In pratica  a partire dal 2016, gli amministratori di condominio ) dovranno trasmettere per  via telematica all’Agenzia delle Entrate entro il 28 febbraio di ciascun anno una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento:

a) agli interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali,
b)agli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali,
c) all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
Nella comunicazione devono essere indicate separatamente le quote di spesa imputate ai singoli condomini con indicazione:

  1. la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento,
  2. le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare.

Le comunicazioni telematiche debbono essere fatte utilizzando il servizio telematico Entratel o Fisconline, o tramite intermediari designandoli “responsabili o incaricati del trattamento dei dati”.

L’Amministratore di condominio dovrà necessariamente richiedere ai condomini degli immobili gestiti un aggiornamento dei dati catastali e personali ( anagrafe condominiale) per procedere correttamente all’invio della comunicazione.

scarica qui il facsimile di richiesta ai condomini

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richiesta-dati adempimenti spese ristrutturazione edilizia 32.75 KB 83 downloads

Fac simile modulo richiesta dati per i nuovi adempimenti per spese di ristrutturazione...

Verrà fatto un invio ordinario con cui si comunicano i dati richiesti. Ovviamente è possibile inviare più comunicazioni ordinarie per lo stesso periodo di riferimento. I dati inviati in ogni comunicazione ordinaria successiva alla prima sono considerati aggiuntivi  a quelli precedentemente comunicati. Se viene commesso un errore nella trasmissione dei dati è possibile effettuare un invio sostitutivo con il quale si opera la completa sostituzione di una comunicazione ordinaria o sostitutiva precedentemente inviata e acquisita con esito positivo dal sistema telematico. Nel caso l’errore fosse totale si può anche procedere all’annullamento della trasmissione che in questo caso determina la cancellazione di tutti i dati contenuti nella sostitutiva, senza ripristinare quelli della comunicazione precedente.

Attenzione: da un chiarimento effettuato dall’Agenzia delle entrate emerge che, qualora la spesa vada attribuita a un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile (conosciuto all’amministratore tramite l’anagrafe condominiale)  come ad esempio un familiare convivente, l’amministratore deve barrare  nella comunicazione il codice tipologia residuale che individua «altre tipologie di soggetti». Le spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali qualora siano imputate al proprietario, locatario, ecc., debbono essere esposte nella dichiarazione precompilata e saranno inserire in automatico dall’amministrazione finanziaria sul 730 precompilato. Se invece vengono imputate agli altri soggetti per i quali è stato indicato  il codice residuale “altre tipologie di soggetti”, queste saranno riportate esclusivamente nel foglio informativo allegato alla dichiarazione. In questo caso sarà compito  del contribuente inserire il dato per poterlo detrarre  nella propria dichiarazione dei redditi se ritiene di possedere i requisiti previsti dalla normativa vigente per il diritto alla detrazione.

Per le piccole comunioni immobiliari, se si è formato un condominio condòmini fino a otto es è stato  nominato un amministratore, quest’ultimo è tenuto a comunicare all’Agenzia delle entrate i dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali. Se, viceversa, i condòmini del cd “condominio minimo” non hanno provveduto a nominare un amministratore, gli stessi non sono tenuti alla trasmissione all’anagrafe tributaria dei dati riferiti agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni dell’edificio

Con riferimento alla trasmissione dei dati relativi agli interventi di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sulle parti comuni condominiali l’Agenzia delle entrate metterà a disposizione un software per la compilazione e per il controllo.

Ritenute sulle somme pagate dal condominio

Altra novità derivante alla Legge di Bilancio 2017 (art. 1, comma 36 L. 232/2016) è nella previsione  che il condominio quale  sostituto d’imposta ( e per esso l’amministratore) sia  tenuto al versamento nei termini regolari della ritenuta del 4% a titolo di acconto sulle somme dovute  per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro. Nei casi in cui non sia raggiunto l’importo minimo, il condominio sarà comunque tenuto all’obbligo di versamento  ma entro queste precise date:

entro il 30 giugno ( con riferimento al primo semestre dell’anno) e il 20 dicembre di ogni anno

Attenzione:

    • per calcolare la soglia di 500 euro, si dovranno  sommare ogni mese  le ritenute  effettuate e versarle  il 16 del mese successivo a quello in cui la soglia viene superata.
  • I nuovi adempimenti comulativi non sono tassativi; l’amministratore del condominio può continuare a effettuare il pagamento delle ritenute con le scadenze previgenti anche se di importo inferiore a 500 euro in assenza di sanzioni ( chiarimento effettuato a Telefisco)

Importante:  i pagamenti effettuati dal condominio  per prestazioni relative a contratti di appalto resi a condomini, deve essere eseguito con modalità tracciabili e nella fattispecie:

    •  mediante bonifici effettuati su conti correnti bancari o postali;
  •  attraverso altre modalità che consentano il controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.

Con questi ultimi adempimenti, l’amministratore  non potrà più ricevere ed effettuare pagamenti in contanti ( precedentemente aveva già l’obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio).

Attenzione: l’inosservanza di questo  obbligo di legge sarà  punita con la sanzione da 250 Euro a 2mila Euro.


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