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condhotel significato decreto attuativo cosa sono e quali opportunità

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condhotel significato decreto attuativo cosa sono e quali opportunità

Una grande novità in Italia è l’avvento della formula condhotel che, dopo un notevole successo ottenuto in tutta Europa ( e nel paese natio gli Stati Uniti). molte sono le perplessità legata a questa scelta, una fra tante è l’ipotesi in cui la struttura alberghiera possa fallire e con essa il dubbio amletico dell’investimento effettuato (camera acquistata) in base alla formula condhotel. Il privato, infatti, nel caso in cui fallisca l’albergo in cui ha acquistato una camera continuerà ad esserne l’unico proprietario. Esistono comunque anche altre possibilità per attuare la formula del condhotel: una delle più comuni è quella che prevede la possibilità di acquistare una quota per diventare proprietari di una camera d’albergo. In questo ultimo caso sarebbe possibile usufruire di questa formula anche solo in alcuni  periodi dell’anno attraverso la multiproprietà ( formula timesharing).

Il Condhotel rappresenta oggi quindi una via di mezzo tra abitazioni e camere d’albergo. Una moda catturata dal  nord Europa e dalla Spagna, che potrebbe di fatto essere precursore di una importante riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti e della diversificazione dell’offerta turistica. 

Come funziona la formula del Condhotel

Attraverso questa formula, il proprietario di un albergo vende una camera dell’hotel provvista di cucina ed otterrà quindi una completa autonomia come se fosse nella propria casa. L’acquisto è sottoposto all’impiego specifico per propri fini esclusivi ( ad esempio per trascorrere le vacanze estive o natalizie) ma potrà anche ricederla in affitto nei periodi in cui non la usa , affidando l’incarico al gestore della struttura alberghiera, con cui dividerà il guadagno totale.
I benefici, da un lato riguarderebbero molti turisti particolarmente affezionati a un hotel o a un luogo di vacanza, dall’altro gli albergatori che potrebbero incamerare risorse da investire sullo svecchiamento delle strutture con ampi spazi legati alla fedeltà turistica di molte famiglie che per abitudine scelgono ogni anno di trascorrere le vacanza nella medesima località e nella medesima struttura alberghiera (i turisti seriali). Il vantaggio di tale operazione per il privato si concretizzerebbero nell’opportunità di evitare i costi legati all’acquisto e alla gestione della proprietà di una seconda casa e, al contempo, dalla facoltà di godere in via esclusiva di una stanza che, quando non utilizzata, può essere proficuamente riassegnata in gestione alla struttura alberghiera.
Il decreto prevederebbe  la possibilità di utilizzare fino al 40% dei volumi dell’albergo ristrutturato, per camere, suite o mini appartamenti collocabili come proprietà privata all’interno dall’albergo. I proprietari, a loro volta, potranno godere dei servizi offerti dalla struttura alberghiera.

Il condhotel a l ivello giuridico

Giuridicamente per condhotel intendiamo degli edifici che  costituiscono di fatto un condominio, ma in concreto vengono gestiti come alberghi, in quanto ne offrono le prestazioni tipiche, ovvero l’alloggio e i servizi strumentali ad esso collegati (room service, help desk, pulizia giornaliera).
Una prima definizione da parte del legislatore italiano è contenuta nel Decreto-Legge 12 settembre 2014, n. 133 (convertito nella Legge n. 106/2014, cd. Legge “Sblocca Italia”) che all’art. 31 descrive i condhotel quali “esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati”.


La Legge Sblocca Italia non ha tuttavia introdotto la regolamentazione analitica del nuovo istituto, demandando a tal fine ad un successivo decreto attuativo del Presidente del Consiglio dei Ministri (da emanarsi d’intesa con la Conferenza Stato-Regioni) che ne stabilirà in maniera dettagliata le condizioni di esercizio; in particolare, il decreto prevedrà i criteri e le modalità secondo le quali, qualora un condhotel sia realizzato mediante interventi su esercizi alberghieri già esistenti, possa essere rimosso il vincolo di destinazione alberghiera, limitatamente alla realizzazione della anzidetta quota di unità abitative a destinazione residenziale; nell’art. 31 l. n. 106/2014 viene inoltre specificato che, se sono stati concessi contributi o agevolazioni pubbliche, il vincolo può essere rimosso solo previa restituzione degli stessi; si prevede infine che le Regioni e le Province autonome sono tenute ad adeguare i propri ordinamenti a quanto stabilito nel previsto decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
Da un’attenta analisi è facilmente ipotizzabile che al proprietario di una struttura alberghiera è consentito di alienare talune stanze dell’hotel, per una percentuale non superiore al 40% della superficie complessiva dell’immobile, a condizione che le camere oggetto del contratto siano dotate di servizi tali da renderle autonome e indipendenti; a sua volta, della stanza alienata l’acquirente potrà disporre in diversi modi: sarà possibile utilizzare il locale in via esclusiva, come residenza estiva, con la possibilità di fruire delle prestazioni alberghiere durante il soggiorno, ovvero l’acquirente potrà scegliere, nei periodi di non utilizzo, di locarlo a terzi, dando incarico alla struttura alberghiera di gestire la locazione, dividendo al 50% il ricavato.

Inoltre, il privato che acquista una stanza, può cambiarne la destinazione d’uso in residenziale, usarla come casa per le vacanze o affittarla ai turisti; un potente strumento rivolto a coloro che possono premettessi lunghi periodi di vacanza e che amano trascorrerle in una precisa località.
Ovviamente un albergo per diventare Condhotel, deve essere full service, ossia deve avere il ristornate, la lavanderia e tutti quei servizi di cui chi acquisterà la camera o la suite potrà avvalersi.
Il Decreto Art Bonus (D.L. 83/2014) ha introdotto i Condhotel nell’ordinamento, ma è stato il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014) a dare una definizione più dettagliata, demandando la loro regolamentazione a un D.P.C.M. successivo, atto a stabilire le condizioni di esercizio, i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri, per passare limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale.
Forte impulso alla realizzazione di Condhotel è giunto dalla sentenza n.1 del 14/01/2016 della Corte Costituzionale, che riconosce allo Stato un potere di indirizzo nei rapporti con le Province autonome di Trento e Bolzano. La sentenza ha un peso rilevante, poiché corrobora la figura giuridica del Condhotel e le stesse Province hanno affermato che la normativa statale potrebbe invadere la competenza legislativa delle Regioni in materia di turismo, urbanistica, commercio ed esercizi pubblici.

Questi gli elementi obbligatori del Condhotel:

  • Presenza della portineria unica per tutti colori che usufruiscono del condhotel: sia gli ospiti della struttura che i proprietari delle unità abitativi ad uso residenziale.
  • Gestione unitaria ed integrata dei servizi del condhotel e delle camere, delle suite e delle unità abitative.
  • Esecuzione di un intervento di riqualificazione all’esito del quale venga riconosciuto all’esercizio alberghiero una classificazione minima di tre stelle.

Viene demandata alle Regioni la disciplina  e le modalità per autorizzare l’esercizio dei condhotel nel rispetto della legge e delle disposizione del DPCM.

Resta un dubbio anche sull’ambito di applicazione. La norma fa infatti riferimento ad esercizi alberghieri esistenti. Non si capisce bene se questi debbono essere in attività, oppure sia cessata e possano tuttavia essere oggetto, mediante la conversione di Condhotel, di riqualificazione e riavvio dell’attività e inoltre altre perplessità derivano dal fatto che ci deve essere una distanza massima di 200 metri tra la struttura condominiale e la struttura ricettiva che eroga anche i servizi. 200 metri, in linea d’aria, sono una distanza importante che rischia di far perdere la gestione unitaria e lasciarla solo sulla carta.

Un ultimo aspetto riguarda il rapporto tra il proprietario dell’unità immobiliare con destinazione residenziale e la struttura ricettiva. L’unità immobiliare può essere considerata a tutti gli effetti come una abitazione dove è possibile avere anche la residenza o il domicilio?