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cedolare secca airbnb legge affitti turistici brevi come funziona

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cedolare secca Airbnb legge affitti turistici brevi come funziona

Affitti brevi: nuove regole e modalità che spesso disorientano gl iaddetti al settore. Analizziamo quindi la nuova tassa Airbnb cedolare secca per affitti turistici brevi. Ecco come funziona:
L’Agenzia delle Entrate, con Circolare 24/E del 12 ottobre 2017  ha inteso chiarire alcune regole per il versamento della tassa Airbnb per intermediari e gestori di portali di intermediazione immobiliare in relazione ai contratti di locazione breve.
Le istruzioni sono state emanate a seguito della proroga e delle modifiche ai termini di applicazione delle sanzioni rese ufficiali dal fisco.
Riassumendo, la  tassa Airbnb, colpisce i canoni di locazione breve relativi a contratti stipulati dal 1° giugno 2017; gli intermediari devono  versare la ritenuta a titolo d’acconto o d’imposta sui canoni corrisposti a partire dal 12 settembre 2017.
Pertanto il  16 ottobre 2017 sarà  la prima scadenza per l’adempimento periodico che interesserà intermediari immobiliari e gestori di portali di intermediazione (come Airbnb o Booking.com) per il versamento all’Erario della ritenuta del 21% sui canoni di locazione breve.

In basso potrete trovare e scaricare tutta la normativa relativa ma vediamo di fatto come funziona questo nuovo adempimento.

Quali sono i parametri per l’applicazione della ritenuta?

Le nuove regole sul versamento della ritenuta a titolo di cedolare secca o acconto d’imposta si applicano ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa; a questi contratti vengono anche equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.
La ritenuta subentra e quindi la normativa si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui alla sottoscrizione di tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Pertanto quasi nessuno viene escluso dall’applicazione della ritenuta se il contratto riguarda un immobile abitativo per un soggiorno non superiore a 30 giorni a meno che il locatore e il conduttore siano titolari di partita Iva. 

In base alla sopracitata  circolare n. 24/E, gli intermediari sono tenuti, ai sensi dei commi da 4 a 5-ter dell’articolo 4, ad effettuare determinati adempimenti ovvero:

• se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
• se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.

Gli adempimenti, versamento della ritenuta e comunicazione dati, riguardano le locazioni di unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc), oppure singole stanze adibite ad abitazione.

I soggetti non residenti applicano la ritenuta d’acconto?

Attenzione: Il versamento della tassa Airbnb, la ritenuta del 21% a titolo di cedolare secca o di acconto d’imposta sui corrispettivi lordi dovuti per i contratti di locazione breve, dovrà obbligatoriamente essere effettuato da soggetti residenti e non residenti che effettuano attività di intermediazione immobiliare.
La “tassa Airbnb” non dovrà, quindi, essere versata entro il giorno 16 di ciascun mese direttamente dai privati che affittano il loro immobile ma dagli intermediari ai quali si affida la locazione: agenzie o portali online. Questi applicheranno all’affitto pagato al locatore una ritenuta (a titolo di cedolare secca o di acconto d’imposta) pari al 21%.
L’adempimento resta dunque a carico dell’intermediario, residente o meno mentre l’importo dell’imposta dovuta per i contratti di locazione, viene invece addebitato al privato che affitta la propria abitazione sottraendo l’imposta dll’affitto pattuito.

La scadenza per il versamento della ritenuta del 21% è fissata al giorno 16 del mese successivo a quella in cui è stato stipulato il contratto di locazione; la prima scadenza obbligatoria è fissata al 16 ottobre 2017.
I soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia adempiono all’obbligo di versare la tassa Airbnb tramite rappresentante fiscale.

Per maggiori dettagli, si allegano  di seguito tutti i riferimenti normativi  e prassi sulle locazioni brevi:

Tribunale amministrativo regionale per il Lazio ordinanza n. 5442  misure versamento ritenuta d’acconto : le motivazioni del T.A.R:
1) i denunciati effetti distorsivi della concorrenza, derivanti dalla imposizione degli obblighi di versamento della ritenuta in esame, sono, per quanto riguarda il rischio di perdita di clientela a favore di altri concorrenti, meramente eventuali;
2) per quanto riguarda inoltre gli oneri di riconversione e riorganizzazione imprenditoriale, ai fini di ottemperare alle misure previste dal provvedimento impugnato, essi non sono stati esattamente quantificati e, presumibilmente, non sono di entità tale da pregiudicare la competitività dell’azienda, considerato il suo volume d’affari in Italia, come indicato in ricorso;
3) le misure attinenti agli obblighi di versamento della ritenuta non si palesano discriminatorie laddove esse ragionevolmente si applicano solo agli intermediari che intervengono nel pagamento del canone di locazione.
4) Ritenuto infine che, nella comparazione tra i diversi interessi pubblici e privati coinvolti, appare comunque prevalente l’interesse pubblico al mantenimento degli effetti del provvedimento in esame, al quale peraltro gli altri operatori del mercato si sono già adeguati, fermo restando che l’amministrazione potrà, nella sua discrezionalità, valutare l’opportunità di concedere alla parte ricorrente un breve termine per effettuare gli adempimenti e i pagamenti in scadenza alla data del 16 ottobre 2017, che la parte ricorrente ha dichiarato di non aver assolto in considerazione delle aspettative legate alla presente vicenda giudiziaria.

Il Tar Lazio ha respinto con l’ordinanza 5442/2017) l’istanza di Airbnb di annullare il provvedimento delle Entrate prot. n. 132395/2017 del 12 luglio scorso che fissava le regole per l’attuazione dell’articolo 4 del Dl 50/2017. Di fatto, se Airbnb avesse avuto ragione dal Tar, tutto si sarebbe bloccato.
Ma il giudice amministrativo con questa sentenza ha bocciato tutte le argomentazioni di Airbnb.

Articolo 4 del Decreto Legge del 24 aprile 2017 n. 50  convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017,n. 96 – pdf – Regime fiscale delle locazioni brevi

Provvedimento protocollo n. 132395 del 12 luglio 2017 Disposizioni di attuazione dell’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis, del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo (Pubblicato il 12/07/2017)

Circolare n. 24 del 12 ottobre 2017 Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n.50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96

Risoluzione n. 88 del 05 luglio 2017 Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve di cui all’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50

Per il versamento della ritenuta d’acconto sui canoni di locazione si deve  utilizzare il modello F24 e il codice tributo istituito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 88/E del 5 luglio 2017 ( vedi sopra) compilandolo con le seguente modalità:

Codice tributo “1919” da inserire nella sezione Erario del modello F24 in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati” e indicando nei campi Rateazione/regione/prov/mese rif l’anno di riferimento ( mese e anno cui la ritenuta si riferisce) precisamente  nei formati “00MM” e “AAAA”.
La ritenuta del 21% sui canoni di locazione breve per eventuali eccedenze potrà essere recuperata in compensazione con i versamenti dello stesso anno utilizzando il codice tributo 1628, ovvero “Eccedenza di versamenti di ritenute da lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi .
Per le compensazioni dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono le eccedenze dei versamenti dovrà invece essere utilizzato il codice tributo “6782”, “Eccedenza di versamenti di ritenute di lavoro autonomo.

Chi deve trasmettere i dati per le locazioni brevi?

Oltre al versamento della ritenuta d’acconto, l’intermediario ha anche l’obbligo di trasmissione all’Agenzia delle Entrate dei dati per i contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017.
La trasmissione dei dati dovrà essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è stato concluso il contratto (per quelli stipulati nel 2017 la scadenza è dunque fissata al 30 giugno 2018) e dovrà contenere i seguenti dati:

• il nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• durata del contratto;
• l’importo del corrispettivo lordo;
• l’indirizzo dell’immobile.
Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
I dati dovranno essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate seguendo le specifiche tecniche per la trasmissione.

Ricordiamo che l’obbligo riguarda locatori e gli intermediari immobiliari che gestiscono le locazioni di appartamenti, case vacanza, ville, anche mediante piattaforme online.

Una volta ricevuto il pagamento, l’intermediario è tenuto a riversare all’Erario, la cedolare del 21% e a rilasciare la certificazione unica al proprietario. La norma di fatto va ad intervenire sull’evasione legata alla mancata certificazione degli affitti stagionali e turistici che probabilmente comporterà che il turista probabilmente pagherà un po’ di più la locazione e quindi la vacanza e i proprietari pagheranno al centesimo le tasse dovute sugli affitti degli immobili; questo controllo inoltre viene messo a carico anche dei portali  web o dagli intermediari immobiliari, che costituiscono la fetta più sostanziosa di tutte le transazioni e ricerche immobiliari attuate dalla stragrande maggioranza dei turisti italiani e stranieri. 

La tassa Airbnb, infatti, non solo prevede controlli severi ma anche delle nuove regole e procedure per far sì che tutti paghino la cedolare secca sui canoni di locazione incassati, anche sugli affitti di breve durata, sotto i 30 giorni, visto che per questi non vi è obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
La normativa,  consente a chi affitta di assoggettare alla cedolare secca con aliquota al 21%, i canoni di locazione incassati per le case vacanza per cui questo reddito, non concorrerà alla formazione del reddito imponibile ma verrà  tassato separatamente al 21% fisso attraverso la certificazione unica fornita dall’intermediario. 

La violazione della normativa  comporta per l’intermediario, sanzioni pari a 2.000 euro.

Quali tasse include la cedolare secca?

La cedolare secca sugli affitti, è di fatto un’imposta che sostituisce sotto un’unica aliquota:
• l’Irpef sull’immobile;
• le addizionali comunali e regionali Irpef;
• l’imposte di bollo,
• l’imposta di registro.
Le aliquote cedolare secca, sono 2:
• Cedolare secca al 10% per il canone concordato;
• Cedolare secca al 21% per le locazione in regime di libero mercato e gli affitti brevi della casa vacanze.
L’importo della cedolare secca che si paga mediante modello F24 e relativo codice tributo, deve essere versato:
• Acconto, pari al 95% dell’imposta totale, entro il 30 giugno;
• Saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo, o 16 maggio con maggiorazione dello 0,40%.
Se l’importo dell’acconto supera i 257,52 euro, è possibile pagare l’acconto in due rate:
• Primo acconto pari al 60% entro il 30 giugno;
• Secondo acconto pari al 40% entro il 30 novembre (40%);
• Saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo, o entro il 16 luglio, maggiorando l’importo dello 0,40%.
I codici tributo cedolare secca da indicare nel modello F24 sono:
• 1840, per versare la 1° rata dell’acconto;
• 184, per versare la 2° rata in acconto;
• 1842, per pagare il saldo.
Per quanto riguarda, invece, la procedura per registrare l’opzione cedolare secca presso l’Agenzia delle Entrate, occorre compilare e trasmettere il modello RLI 2017 mediante il software Rli. Tale registrazione, non è obbligatoria se la locazione è inferiore ai 30 giorni.
In riferimento alla tassa Airbnb, gli intermediari immobiliari intesi come sostituti d’imposta, probabilmente saranno esonerati dagli adempimenti previsti per la cedolare secca.
I soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare o che genericamente “gestiscono portali telematici” per mettere in contatto locatori e conduttori, se non residenti in Italia,  adempiono alla normativa tramite la propria stabile organizzazione in Italia o in mancanza di quest’ultima dovranno nominare un rappresentante fiscale.

La ritenuta,  deve essere “operata”, cioè trattenuta, solo “all’atto del pagamento al beneficiario” e solo da questo momento si può determinare la scadenza del suo versamento con l’F24 ed è possibile anche compensare se si hanno crediti fiscali. Per le ritenute trattenute, questi sostituti d’imposta saranno obbligati a presentare in via telematica all’agenzia delle Entrate la certificazione unica (modello Cu) entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello della trattenuta stessa (non di quello del pagamento all’Erario). Una copia del modello Cu, poi, andrà consegnato ai sostituiti entro il 31 marzo.

Cosa si intende esattamente per periodo non superiore a 30 giorni?

Relativamente alla durata non superiore a 30 giorni, si tratta di un limite relativo ad ogni singola pattuizione contrattuale, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, con la sola particolarità che se con più contratti con le stesse parti, la durata supera i 30 giorni complessivi nell’anno, tutti questi contratti vanno registrati (circolare 16 gennaio 1998, n. 12/E, paragrafo 1).

na copia del modello Cu, poi, andrà consegnato ai sostituiti entro il 31 marzo.

E se oltre alla locazione si forniscono anche servizi accessori?

Rientrano tra i contratti di locazione breve anche quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, oltre quelli che offrono anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata (Circolare 12 ottobre 2017 n. 24/E) 
Non sono considerati contratti di locazione breve, invece, quelli che forniscono servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, come, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, in quanto per questi servizi viene richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso dell’attività di bed and breakfast occasionale o imprenditoriale.