Monthly Archives: Novembre 2016

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condominio e bed and breakfast

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Condominio e bed and breakfast

La problematica di chi apre una struttura ricettiva all’interno di un palazzo condominiale è ricca di colpi di scene e di sentenze che creano una certa confusione per chi sceglie di aprire queste attività.Con una nuova recente sentenza, la Cassazione dopo aver fatto un passo indietro a gennaio 2016 rispetto alle precedenti decisioni ha chiarito che le limitazioni di apertura di un B&B costituiscono una vera e propria servitù e che pertanto questa deve risultare dagli atti di trascrizione notarile e va opposta in sede di proposta d’affitto al potenziale locatore che abbia intenzione di aprire un B&B in un edificio dove è presente un condominio. La volontà condominiale di non accettare strutture ricettive deve quindi essere recepita e trascritta in modo che sia facilmente e inequivocabilmente percepita.

scarica la nuova sentenza 21024 di ottobre 2016

Ma andiamo per gradi: la Corte di Cassazione  a Novembre 2014 con la sentenza 24707 respingendo il ricorso di un Condominio in Via Tacito a Roma, aveva escluso che l’attività di bed and breakfast e affittacamere determinasse un mutamento delle destinazione d’uso degli immobili utilizzati come “civile abitazione” e in tal senso evitasse conseguenze dannose per gli altri inquilini dando il via al fatto che non sarebbe stato necessario avere l’autorizzazione del Condominio per esercitare  l’attività di bed and breakfast/casa vacanze all’interno di un edificio ove fosse presente un Condominio che quindi non avrebbe avuto possibilità di veto nell’esercizio di queste attività.

Il ricorso in quello specifico caso si fondava sulle disposizioni del regolamento condominiale specifico di quel condominio in cui era espressamente previsto quanto segue:

«è fatto divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato» che dunque, secondo i condomini, avrebbe escluso l’esercizio di attività alberghiera.

Questa tesi  era stata accolta dal giudice di primo grado che aveva, infatti, ordinato il fermo dell’attività, ma era stata poi ribaltata dalla Corte d’Appello che aveva deliberato nel senso che  “l’attività di affittacamere non aveva comportato una modificazione della destinazione di uso civile per abitazione delle unità immobiliari”, risultava inoltre inammissibile un’interpretazione estensiva del disposto all’ art. 6 del regolamento condominiale che riservasse ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli privati professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel complesso condominiale tesi coerente anche con il vigente regolamento dell’epoca (regionale del Lazio n. 16 del 2008) in cui si chiarisce che «l’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici (riportato anche con  sentenza. n. 369/2008 cassazione).

A Gennaio  2016 invece, la Corte di Cassazione torna sui suoi passi e cambia idea con la sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016  disponendo che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa.

Parliamo quindi di semplice regolamento condominiale che stabilisce tale limiti come aveva fatto in effetti quel Condominio di Via Tacito in Roma ma la sentenza va oltre ribaltando il concetto che lei stessa aveva espresso sostenendo in questo caso che  le attività di affittacamere, servizio alberghiero e bed and breakfast sono assimilabili tra di loro e tutte incompatibili con la destinazione di un appartamento condominiale ad uso abitativo.

Qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, fermo restando il consenso unanime di tutti i condomini di autorizzare il condomino anche in presenza del divieto.

Il mutamento di rotta a sfavore delle attività extraricettive ovviamente ha favorito gli albergatori che soffrono e molto  la crescita dei bed and breakfast senza regole e controlli.

Ora a Ottobre 2016 di nuovo un colpo di scena; infatti con la nuova sentenza del 18 ottobre 2016 n. 21024 difatti sostiene che non basta il semplice regolamento di Condominio a limitare le suddette attività di bed and breakfast e casa vacanza  ma è necessario  che la clausola del regolamento condominiale che limita la destinazione delle unità immobiliari deve essere considerata costitutiva di servitù atipica ed è, quindi, opponibile ai terzi acquirenti solo se risulta nella nota di trascrizione. a tal fine è possibile scaricare qui la sentenza.

Pertanto varrebbe ora il principio che la previsione di  limiti alla destinazione delle proprietà esclusive come sarebbe quella del divieto di esercitare attività di bed and breakfast e casa vacanza all’interno di un appartamento di civile abitazione se contenuta in un regolamento condominiale va ad incidere non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino. Tale limitazione quindi, essendo limitativa di un diritto di proprietà viene  ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, e la sua l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell’art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.

Quindi ricapitolando se questa limitazione è trascritta e regolamentata come servitù il Condominio può far valere il diritto di veto all’esercizio di attività di tipo extraricettivo ( ma il divieto potrebbe valere per qualsiasi attività come uffici, studi dentistici etc) altrimenti sarà ora difficile per il Condominio stesso effettuare questo divieto.


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Apprendistato professionalizzante

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La gestione del personale dipendente ovvero delle risorse umane che spesso contribuiscono alla crescita aziendale è sempre un passaggio  molto delicato.
Ad ogni nuovo dipendente  necessita il proprio contratto, firmato da entrambi ( lettera di assunzione ) che deve contenere una serie di informazioni  come l’ orario di lavoro, il riposo settimanale, le mansione e compiti, la retribuzione e il CCNL ( contratto nazionale collettivo ) applicato.
Entro il giorno precedente alla data di inizio del rapporto di lavoro, bisogna inoltre iscriversi al portale dei servizi per le politiche del lavoro, compilare e trasmettere telematicamente il Modello Unificato LAV. Solo così il nuovo dipendente sarà automaticamente comunicato anche a tutti gli istituti previdenziali, assistenziali e ispettivi o di controllo ( INPS, Dtl, Inail, Utg …). Al dipendente dovrà essere poi successivamente dato il modello  per la dichiarazione per le detrazioni fiscali, il modulo di scelta di destinazione del TFR e l’informativa sulla privacy e il trattamento dei dati.

L’attuale situazione economica e le minori risorse aziendali hanno portato nel tempo le aziende a cercare le forme più anomale per assumere dipendenti, spinte dalla ricerca di un risparmio non sempre effettivo e che nella maggior parte dei casi pone in serio rischio lavoratori e aziende. Un esempio  attuale è la moda dell’uso ( e abuso) dei voucher di lavoro così come altre forme di collaborazione più o meno vincolanti e, ad esempio nel settore sportivo dilettantistico, l’utilizzo improprio dei contratti sportivi.

Oggi vogliamo invece focalizzare una tipologia di assunzione forse troppo spesso trascurata ma che a nostro avviso potrebbe invece essere un giusto compromesso tra le esigenze di risparmio legate al budget aziendale e il corretto inquadramento di un lavoratore dipendente.

Si tratta ella tipologia cosiddetta ” apprendistato professionalizzante”  ovvero la possibilità di riqualificare professionalmente un ex dipendente  senza limiti di età, proveniente da trattamento di disoccupazione ovvero beneficiario di indennità di mobilità.

Il regime contributivo agevolato di cui all’articolo 25, comma 9, della legge  n. 223 del 1991, e l’incentivo di cui all’articolo 8, comma 4, della medesima legge” consentono ai datori di lavoro di assumere disoccupati, senza limiti di età, purché percettori di una indennità di disoccupazione”. Grazie alla normativa quindi, Le aziende possono assumere disoccupati, senza limiti di età, purché percettori di un’indennità di disoccupazione. Il presupposto indispensabile è che il lavoratore interessato sia titolare, al momento in cui si instaura il rapporto, di una qualsiasi indennità di sostegno del reddito (NASpI, Dis-Coll, ASDI, ecc.).

L’apprendistato professionalizzante, nel rispetto del piano formativo elaborato sulla base del contratto collettivo nazionale applicato, può riguardare una qualificazione ulteriore rispetto a quella già posseduta o una riqualificazione professionale. La procedura è possibile a patto che il lavoratore dipendente vada  a ricoprire una mansione del tutto
differente da quella che occupava in precedenza nell’azienda dove è stato licenziato.

Si rende ovviamente necessario  un piano formativo Individuale (PFI). Rispetto all’ordinario apprendistato professionalizzante al termine del rapporto di apprendistato non è possibile esercitare il diritto di recesso e non è prevista l’estensione della contribuzione ridotta nell’anno successivo alla trasformazione del rapporto.

Inoltre, anche per l’apprendistato ex art. 47, comma 4 è ammessa la percentualizzazione della retribuzione dell’apprendista, in alternativa all’inquadramento fino a due livelli inferiori rispetto a quello di arrivo, a suo tempo stabilito dall’art. 53, co.1, del D.Lgs. n. 276/03.
E’ anche  importante ricordare  che in caso fosse necessaria la quota di riserva (art. 3, lett. c) della L. n. 68/1999) che scatta dall’assunzione del 15° dipendente, potrà essere di fatto evitata in quanto gli apprendisti non rientrano fra i soggetti computabili.

info e richieste